Planując proces budowlany w Polsce, jednym z kluczowych etapów jest uzyskanie pozwolenia na budowę. Wokół 65-dniowego terminu na wydanie tej decyzji narosło wiele pytań, zwłaszcza dotyczących tego, czy liczy się go w dniach roboczych, czy kalendarzowych. W tym artykule odpowiem na to kluczowe pytanie i szczegółowo przedstawię wszystkie praktyczne aspekty tej procedury administracyjnej, od startu terminu po konsekwencje jego przekroczenia, co jest niezwykle ważne dla każdego inwestora, który chce świadomie planować i znać swoje prawa.
65 dni na pozwolenie na budowę to dni kalendarzowe poznaj kluczowe zasady
- Termin 65 dni na wydanie pozwolenia na budowę jest liczony w dniach kalendarzowych, zgodnie z Prawem budowlanym (art. 35 ust. 6) i Kodeksem postępowania administracyjnego.
- Bieg terminu rozpoczyna się od dnia złożenia kompletnego wniosku o pozwolenie na budowę.
- Termin może zostać wstrzymany lub wydłużony przez braki we wniosku, wezwania do uzupełnień, konieczność uzyskania opinii lub uzgodnień od innych organów (np. konserwatora zabytków) lub zawieszenie postępowania.
- Przekroczenie 65-dniowego terminu przez organ administracji skutkuje nałożeniem kary 500 zł za każdy dzień zwłoki, ale nie oznacza automatycznej zgody na budowę.
- Istnieją krótsze terminy dla specyficznych inwestycji, np. 45 dni dla inwestycji kolejowych i 30 dni dla inwestycji na terenach zamkniętych MON.
- Po otrzymaniu decyzji, musi ona stać się ostateczna (prawomocna), co następuje po upływie 14 dni od doręczenia, o ile nie wniesiono odwołania.
Zacznijmy od rozwiania wszelkich wątpliwości: 65-dniowy termin na wydanie pozwolenia na budowę liczy się w dniach kalendarzowych. To bardzo ważna informacja, która często bywa mylona z dniami roboczymi. Zasada ta wynika wprost z przepisów Prawa budowlanego, a konkretnie z art. 35 ust. 6, który stanowi, że organ administracji architektoniczno-budowlanej wydaje decyzję w sprawie pozwolenia na budowę w terminie 65 dni od dnia złożenia wniosku. Dodatkowo, ogólne zasady Kodeksu postępowania administracyjnego (KPA), które regulują obliczanie terminów w procedurach administracyjnych, potwierdzają, że terminy wyrażone w dniach liczy się jako dni kalendarzowe, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.
W praktyce oznacza to, że do 65-dniowego terminu wliczane są wszystkie dni tygodnia zarówno dni robocze, jak i weekendy oraz święta. Taka zasada została przyjęta, aby zapewnić jednolitość i precyzję w procedurach administracyjnych, eliminując niejasności związane z różną liczbą dni roboczych w poszczególnych miesiącach czy latach. Dla inwestora ma to kluczowe znaczenie w kontekście planowania harmonogramu projektu. Musimy brać pod uwagę, że urząd ma do dyspozycji relatywnie krótki czas, co zmusza nas do składania wniosków jak najbardziej kompletnych i bezbłędnych, aby uniknąć niepotrzebnych opóźnień.
Od kiedy liczyć 65-dniowy termin? Kluczowe znaczenie kompletnego wniosku
65-dniowy termin na wydanie pozwolenia na budowę zaczyna biec od dnia złożenia kompletnego wniosku o pozwolenie na budowę. Podkreślam słowo "kompletnego", ponieważ jest ono absolutnie kluczowe. Wszelkie braki formalne lub merytoryczne w złożonej dokumentacji mogą wstrzymać bieg terminu, a nawet uniemożliwić jego rozpoczęcie. Organ administracji nie jest zobowiązany do rozpatrywania wniosku, który nie spełnia wszystkich wymogów prawnych. Dopiero po uzupełnieniu wszystkich braków, termin zaczyna być liczony od nowa lub wznawia swój bieg.
Moje doświadczenie pokazuje, że najczęstsze błędy i braki we wniosku, które mogą wstrzymać bieg terminu jeszcze przed jego startem, to:
- Brak wszystkich wymaganych załączników, np. oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, wymaganych uzgodnień, opinii czy pozwoleń.
- Niekompletny projekt budowlany, np. brak wszystkich wymaganych części (projekt architektoniczno-budowlany, projekt zagospodarowania działki lub terenu), brak wymaganych uzgodnień branżowych.
- Błędy formalne we wniosku, takie jak brak podpisu inwestora lub osoby uprawnionej, brak danych identyfikacyjnych, niewłaściwie wypełnione formularze.
- Niezgodność projektu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy.
- Brak wymaganych uzgodnień, np. z konserwatorem zabytków, Państwową Inspekcją Sanitarną, Regionalną Dyrekcją Ochrony Środowiska, jeśli są one wymagane dla danej inwestycji.
Wezwanie do uzupełnienia dokumentacji wstrzymanie biegu terminu
Jeśli wniosek o pozwolenie na budowę zawiera braki, organ administracji ma obowiązek wezwać inwestora do ich uzupełnienia. Czas, jaki zostanie nam dany na dokonanie tych uzupełnień zazwyczaj jest to 7 lub 14 dni nie wlicza się do 65-dniowego terminu. Bieg terminu zostaje wstrzymany z dniem wysłania wezwania i wznawia się dopiero z dniem, w którym organ otrzyma kompletne uzupełnienie. Jest to jedna z najczęstszych przyczyn wydłużania postępowania, dlatego tak ważne jest, aby wniosek był jak najbardziej kompletny już na etapie składania.
Uzyskanie opinii i uzgodnień od innych organów
Do 65-dniowego terminu nie wlicza się również okresów przeznaczonych na uzyskanie opinii, uzgodnień lub pozwoleń od innych organów. Prawo budowlane i inne ustawy przewidują sytuacje, w których przed wydaniem pozwolenia na budowę, organ musi uzyskać stanowisko od innych instytucji, takich jak np. konserwator zabytków, Państwowa Inspekcja Sanitarna, Regionalna Dyrekcja Ochrony Środowiska czy zarządca drogi. Przykładowo, jeśli inwestycja dotyczy obiektu wpisanego do rejestru zabytków, organ musi uzyskać opinię konserwatora zabytków, który ma na to 30 dni. Ten 30-dniowy okres nie wlicza się do terminu 65 dni, co w praktyce oznacza, że całe postępowanie może wydłużyć się o ten czas.
Zawieszenie postępowania administracyjnego
Postępowanie administracyjne może zostać zawieszone w określonych sytuacjach, zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego. Okres zawieszenia również nie jest wliczany do 65-dniowego terminu. Zawieszenie może nastąpić na przykład, gdy rozstrzygnięcie sprawy zależy od uprzedniego rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego przez inny organ lub sąd (np. kwestia własności nieruchomości), albo gdy inwestor złoży wniosek o zawieszenie postępowania. Wznowienie postępowania następuje po ustaniu przyczyny zawieszenia, a termin 65 dni zaczyna biec od momentu, w którym został wstrzymany.
Co, jeśli urząd przekroczy termin? Konsekwencje dla inwestora i organu
Brak "milczącej zgody" na budowę
Warto podkreślić, że w przypadku pozwolenia na budowę, przekroczenie 65-dniowego terminu przez urząd nie skutkuje automatycznym uzyskaniem tzw. "milczącej zgody" na budowę. Oznacza to, że brak decyzji w terminie nie jest równoznaczny z zielonym światłem do rozpoczęcia prac budowlanych. Inwestor nie może po prostu założyć, że skoro urząd nie odpowiedział, to ma pozwolenie. Rozpoczęcie budowy bez prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę jest samowolą budowlaną i wiąże się z poważnymi konsekwencjami prawnymi.
Kara finansowa dla opieszałego organu
Jeśli organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wyda decyzji o pozwoleniu na budowę w ustawowym terminie 65 dni, przepisy przewidują mechanizm dyscyplinujący. Organ wyższego stopnia, którym w przypadku starosty jest wojewoda, a w przypadku wojewody Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego, ma obowiązek nałożyć na opieszały urząd karę w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki. Kara ta ma charakter finansowy i jest wpłacana do budżetu państwa. Chociaż ma ona dyscyplinować urzędy, niestety nie wpływa bezpośrednio na przyspieszenie wydania decyzji, ani nie daje inwestorowi uprawnień do rozpoczęcia budowy. Jest to raczej forma rekompensaty za opóźnienie, która ma motywować urzędy do przestrzegania terminów.
Przeczytaj również: Dobudówka: Zgłoszenie czy pozwolenie? Uniknij kar i buduj legalnie!
Jak inwestor może przyspieszyć sprawę?
Jeśli termin 65 dni zostanie przekroczony, inwestor nie jest bezradny. Może podjąć kroki, aby przyspieszyć sprawę. Najskuteczniejszym narzędziem jest złożenie ponaglenia do organu wyższego stopnia. W ponagleniu należy wskazać, że organ prowadzący postępowanie nie załatwił sprawy w terminie i wezwać do jej niezwłocznego rozpatrzenia. Celem ponaglenia jest nie tylko zdyscyplinowanie urzędu, ale także uruchomienie mechanizmu kary finansowej. Organ wyższego stopnia po otrzymaniu ponaglenia ma obowiązek je rozpatrzyć i w razie stwierdzenia bezczynności lub przewlekłości, wydać zarządzenie, które może skutkować nałożeniem kary na opieszały organ oraz wyznaczeniem nowego terminu załatwienia sprawy.
Specjalne terminy dla wybranych inwestycji
Warto pamiętać, że choć 65 dni to ogólna zasada, Prawo budowlane przewiduje również krótsze terminy dla niektórych, specyficznych rodzajów inwestycji. Jako inwestor zawsze powinniśmy sprawdzić, czy nasz projekt nie kwalifikuje się do jednego z tych wyjątków, co mogłoby znacznie przyspieszyć proces.
- Dla inwestycji kolejowych termin na wydanie pozwolenia na budowę wynosi 45 dni.
- Dla inwestycji realizowanych na terenach zamkniętych Ministerstwa Obrony Narodowej (MON) termin ten jest jeszcze krótszy i wynosi 30 dni.
Ostateczność decyzji kiedy można rozpocząć budowę?
Samo otrzymanie decyzji o pozwoleniu na budowę to jeszcze nie koniec drogi i nie uprawnia nas do natychmiastowego rozpoczęcia prac. Kluczowe jest, aby decyzja stała się ostateczna (prawomocna). Oznacza to, że upłynął termin na wniesienie odwołania od decyzji, a żadna ze stron (np. sąsiedzi, inne organy) nie skorzystała z tego prawa. Decyzja o pozwoleniu na budowę staje się ostateczna po upływie 14 dni od jej doręczenia stronom, o ile żadna z nich nie wniosła odwołania. Dopiero po upływie tego terminu i uzyskaniu na decyzji klauzuli ostateczności (którą możemy uzyskać w urzędzie na nasz wniosek), możemy legalnie rozpocząć budowę. Pamiętajmy o tym, aby uniknąć ryzyka samowoli budowlanej.
